Главная » Материалы » ЖКХ » Возмутительно! На первый взгляд...

Возмутительно! На первый взгляд...

Я, сразу оговорюсь, из тех собственников, кого называют пассивными. Исправно оплачиваю ЖКУ и хочу, чтобы управляющая компания обслуживала мой дом надлежащим образом и выполняла, в том числе, управленческие функции. На то она и управляющая. И пусть не пристают к технически неграмотным гражданам с различными согласованиями... И всё же мне не безразлична судьба дома, где я живу. Потому и пришла вечером 13 октября на ул. Комсомольскую, 21, на общее собрание собственников МКД. 

Вопрос обсуждали важный – подписание нового договора управления (между собственником помещения в МКД и УЖК «Новоуральская»).

Приглашены были жители двадцати трёх домов. Кворум, к сожалению, ни по одному дому не собрался, и голосование («за» или «против» предлагаемых взаимоотношений) из очной формы перешло в заочную. 

Что же предлагает управляющая организация?

Главный юрисконсульт компании Максим Киселёв заострил внимание пришедших на следующих позициях договора.

1. Появляются уполномоченные лица - люди, которые будут взаимодействовать с управляющей компанией.

2. Прописаны полномочия совета МКД. Они расширены по сравнению с тем, что предусмотрено Жилищным кодексом РФ. В частности, зафиксировано такое полномочие: члены совета МКД участвуют в приёмке общестроительных работ, могут более плотно контролировать работы, выполняемые на доме. Управляющая компания обязана проводить разъяснительную работу и способствовать организации советов МКД.

3. Раз в полгода УК отчитывается письменно. Отчёты размещают, в том числе, на информационных стендах в подъездах и на оборотной стороне платёжного документа. Каждый собственник вправе обратиться в УК и получить копию отчёта.

4. УК размещает на своём сайте все договоры, заключённые на срок более года.

5. Изменился Жилищный кодекс, и теперь обязанность управляющей компании – представлять собственникам на утверждение на общем собрании предложения о проведении текущего ремонта в МКД, о сроках его начала, объёме работ, стоимости, порядке финансирования и т. д. Решением общего собрания можно делегировать вопросы по текущему ремонту совету МКД. Нужно один раз проголосовать, и тогда совет МКД будет решать, какой ремонт делать, в какие сроки и за какие деньги.

6. По действующему договору размер платы равен тому, что установила администрация НГО. Это некий средний тариф. Плата по новому договору – отдельная на каждый конкретный дом, разбита на две части (содержание жилья и текущий ремонт). Устанавливается на год. Если на общем собрании решение о размере платы не принято, УК может пересмотреть его с учётом коэффициента инфляции, но есть «потолок» – 7%.

7. По своей инициативе УК может расторгнуть договор в трёх случаях: 1) собственники отказались от проведения ремонта общего имущества, а это может повлечь угрозу жизни и здоровью проживающих в доме граждан или невозможность предоставления коммунальных услуг; 2) собственники, не учитывая мнение УК, приняли решение о размере платы, и УК настаивает на том, что при этом нет возможности обслуживать дом; 3) МКД признаётся аварийным. Но УК не просто так расторгнет договор. Произойдёт это, только если трёхсторонняя комиссия (собственники, администрация НГО и представители УК) не придёт к согласию в течение 30 дней. Но! Выполнять обязанности по управлению домом УК будет вплоть до выбора иной управляющей организации. Дом без управления не останется. 

– Документ отражает интересы собственников, – отметила генеральный директор УЖК «Новоуральская» Ирена Ислентьева. – Он рассчитан на активного собственника. И, конечно, учитываются интересы управляющей компании... Если раньше договор был один на всех, сейчас он – персонифицированный. В приложениях к договору – характеристика общедомового имущества.

По текущему ремонту. Управляющая компания не вправе расходовать средства собственников на выполнение каких-либо работ. Нужно сначала провести общее собрание, спросить собственников, согласны ли они, чтобы их деньги тратились. Но мы живём в реальном мире и понимаем, что собирать собрание по каждому пустяковому случаю выполнения текущих ремонтов невозможно, поэтому в договоре предусмотрели возможность выполнения ремонтных работ без согласия собственников. Это аварийные работы; по предписанию надзорных органов; работы, невыполнение которых может угрожать сохранности общего имущества.

В Приложении № 4 – перечень ремонтных работ, которые управляющая компания предлагает выполнить. Они, по нашему мнению, необходимы дому. С этой позиции установлен размер платы. На следующий год будут иные предложения. Перечень можно поменять, тогда мы пересчитаем плату в меньшую или большую сторону.

Если собственники не стали обсуждать размер платы, управляющая компания может поднять его, но не больше чем на процент инфляции и не больше чем на 7%. Например, если инфляция 4% - индексируем плату на 4%, если 15% - мы не можем поднять плату больше чем на 7%.

Типовой проект договора размещён на нашем сайте (внизу есть большая кнопка «Договор управления»). Договор мы никому не меняли. Меняются только приложения. 

О самой процедуре заключения договора стоит сказать следующее.

От собственника требуются три подписи: в решении собственника, в реестре и в согласии на обработку персональных данных. Последнее – требование закона: специалисты УЖК «Новоуральская» с персональными данными работают вплотную, потому и необходимо согласие на их обработку.

По нормам жилищного законодательства голосует площадь: 1 м2 – 1 голос. Чтобы общее собрание признали состоявшимся, необходим кворум: 50% + 1 голос. Из них половина и ещё 1 голос должны быть «за», чтобы состоялось положительное решение.

Для сомневающихся есть колонка «Воздержался».

Экземпляров договора будет два: один – у уполномоченного лица, второй – в УК. Собственники подписывают так называемый реестр к договору. 

Подписывать ли договор?

Договор управления нужен. Это подчёркивалось не раз. Вопрос – в содержании. Сомнение – по ряду пунктов.

Анатолий Николаевич Грачёв справедливо замечает: «Управляющая компания вывесит в подъезде листок бумаги с так называемым отчётом, в котором жильцы абсолютно ничего не смогут понять, и на этом её работа закончится. А плата за СЭЖ в соответствии с пунктом 4.4 нового договора автоматически увеличится на коэффициент К. Не надо вести переговоры и дискуссии с собственниками, всё замечательно! Но так не должно быть! Всё должно определяться решением общего собрания».

Так оно. Только какую работу вести управляющей компании? Оплатить каждому обучение в лучших экономических и технических вузах, чтобы хоть как-то разбирались в премудростях жилищно-коммунального хозяйства? Хорошо, когда в доме есть специалисты. А если нет? Сколько собственников смогут сказать, нужны ли дому предложенные управляющей компанией работы, назвать их реальную стоимость и рассчитать тариф? А сколько человек смогут по-настоящему оценить выполненные работы (а не просто поставить подпись в акте приёмки)?

Управляющая компания не должна тратить деньги собственников, не получив на то их разрешения. По сути, правильное утверждение. Но! Давайте будем честны с собой. Лучше будет, если в УК сложат ручки и станут ждать, пока жители укажут, какие работы на доме сделать, каким фирмам заказ передать? Пока дождутся, тридцать лет и три года пройдёт.

Лично для меня ключевыми в тот вечер стали слова Ирены Владиславовны о том, что даже если общее собрание не утвердит ремонт стояков, находящихся в аварийном состоянии, она пойдёт и сделает. Потому что если рванёт и кто-то обожжётся кипятком... По мне, жизнь человеческая – превыше законов и правил. Тем более таких, которые меняются каждый день. (Да и знаем мы все, как законы принимаются и как исполняются. В 30-40-х наших родных расстреливали. По закону. И по решению суда.)

И потом, ситуации разные случаются. Сегодня вы активный собственник (и на крышу залезете, и в подвал спуститесь), а завтра, например, заболели, и уже нет ни желания, ни возможности заниматься проблемами благоустройства. А управляющая компания ждёт вашего решения. Как быть?..

Ещё вопрос: все ли готовы взять на себя ответственность за принимаемые решения? Ведь если вопросы исключительно через общее собрание решать, тогда и винить надо не Ирену Владиславовну, а самих себя. За то, что вовремя не собрались, не проконтролировали, не пнули.

Неверный подход, говорит Анатолий Николаевич о следующем условии. УЖК «Новоуральская» оставляет за собой право без подписания собственниками соответствующих актов считать работы принятыми и списывать деньги с лицевого счёта дома.

И правда возмутительно! На первый взгляд...

А вообще, это нормальная практика – согласие по умолчанию. Все счастливы: и УК не в накладе, и жители избавлены от лишних телодвижений.

Другое дело – если есть претензии к качеству выполненных работ. Тогда направляем в адрес управляющей компании требование устранить недостатки или пересчитать плату.

Скажу ещё об одном высказывании Анатолия Николаевича. «Если жильцы обратились в администрацию с жалобой на управляющую организацию, то администрация обязана в пятидневный срок провести проверку фактов, изложенных в обращении, и не создавать согласительные комиссии, а предложить жильцам выбрать новую управляющую компанию». Оно меня удивило. Не буду рассуждать о его правильности (или неправильности) с юридической точки зрения, но в переложении на бытовой язык выходит, что если муж и жена разругаются, им не мириться, а тут же других искать надо.

Конфликт решать нужно, а не бежать от него. Потому как нет гарантии, что ситуация не повторится с новой управляющей организацией. 

Замечу напоследок, что в УЖК «Новоуральская» (по словам Ирены Ислентьевой) готовы обсуждать пункты договора.

Договор управления – такой же юридический документ, как и все. На любом этапе его по обоюдному согласию можно скорректировать. И коррективы будут. После. Потому что правила игры поменяются.

Будут нарушения. И не раз! И разногласия будут. Куда же без них?!

И правыми в итоге окажутся те, кто признает и исправит свои ошибки, кто сумеет наладить добрые конструктивные отношения.

Екатерина ГИЛЯЗОВА

 

Комментарии:

Написать комментарий

Написать комментарий

  • Обязательные для заполнения поля помечены знаком *.

Если у Вас возникли проблемы с чтением кода, нажмите на картинку с кодом для нового кода.
 
Возмутительна
Комментарий
24.12.2016, 11:56:29
позиция безответственных, которые считают коммерческий интерес в рамках народного договора.
Перечень ремонтных работ
Комментарий
24.12.2016, 12:04:10
определяется определенным нормативным документом, а не Управляющей компанией. Это манипуляции с целью повышения тарифа. А, вообще, основным вопросом является "От какого народа и в чьих интересах выступает администрация и дума нго позиционируя договор народным?

Опрос

Знаете ли вы своего депутата?
Да, знаю.
Знаком лично.
Не знаю.
Не голосовал.