Главная » Материалы » ЖКХ » Комментарий к договору управления МКД
Комментарий к договору управления МКДВ средствах массовой информации нашего города в последнее время появилось множество статей о новом договоре управления МКД и немало рекомендаций о том, что делать с этим договором – подписывать или нет? В своих публикациях на эту тему я постараюсь показать, что нового появилось в предложенном собственникам договоре управления МКД по сравнению с первоначальным вариантом и что дает это собственникам помещений МКД. За время работы над корректировкой договора управления (а это длилось почти пять месяцев) члены рабочей группы совместно с комитетом ЖКХ и ЖП администрации города и представителями ООО «УЖК «Новоуральская» долго и упорно шлифовали нормы данного договора и всегда по любому пункту конструктивно и ответственно приходили к консенсусу. Так что можно смело назвать этот договор продуктом коллективного творчества всех вышеназванных сторон рабочей группы. Вообще-то такое взаимодействие представителей общественности, администрации города в лице комитета по ЖКХ и ЖП и управляющей организации явилось прецедентом не только в НГО, но и в Свердловской области. Я полагаю, что этот опыт будет заслуженно оценен и распространен в других муниципалитетах. Переходя к комментариям, хочу обратить внимание жителей города на то, что тексты норм нового договора выделены жирным шрифтом, а сами комментарии - обычным. В процессе работы над текстом договора управления были согласованы следующие основные концептуальные поправки. В разделе 3 (Права и обязанности сторон) появилась новая редакция пунктов 3.1.1 и 3.1.2: 3.1. Управляющая организация обязана: 3.1.1. Осуществлять управление общим имуществом в МКД в соответствии с требованиями Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 №416. 3.1.2. Оказывать услуги и выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в МКД в соответствии с требованиями Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, приложением № 2 к настоящему Договору и планом ремонта и содержания общего имущества, утвержденным решением общего собрания собственников помещений. Приложение №2 к настоящему Договору содержит услуги и работы, необходимые для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД исходя из минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания имущества МКД, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290 и в соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170. С определенной настоящим Договором управления периодичностью проводить обследование МКД и по результатам такого обследования составлять дефектные ведомости и планы работ по текущему ремонту общего имущества МКД с указанием наименования работ, срока выполнения работ и их предварительной стоимости. Осуществлять пересмотр планов, работ и услуг, сроков их выполнения и стоимости только по решению общегособрания собственников помещений в МКД или по решению совета дома, если ему предоставлены такие полномочия общим собранием собственников. В отличие от первоначального варианта договора управления МКД появились ссылки на основополагающие нормативные Постановления Правительства РФ, регулирующие взаимоотношения в сфере ЖКХ между собственниками помещений и управляющими организациями, которых раньше не было. Это Правила осуществления деятельностью по управлению МКД, Постановление Правительства РФ от 15.05.2013 № 416 и Правила содержания общего имущества в МКД, Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491. Не буду останавливаться на изложении этих многостраничных документов. Подробные комментарии этих Постановлений Правительства РФ будут описаны в последующих публикациях. В указанных пунктах нового текста договора также появились такие нормы: управляющая организация с определенной периодичностью должна проводить обследование МКД и на основании этого составлять дефектные ведомости и планы работ по текущему ремонту дома и обязательно согласовывать эти планы с собственниками МКД. Осуществление же пересмотра планов работ и услуг, сроков их выполнения и стоимости в обязательном порядке должны проводиться по решению общего собрания собственников или по решению совета дома, если ему предоставлены такие полномочия общим собранием собственников. Поэтому я рекомендую при проведении общих собраний собственников включать в решение пункт о том, что совету дома (если он есть) необходимо дать полномочия в рамках статьи 161.1 ЖК РФ для принятия соответствующих решений. Тогда не нужно будет проводить частые общие собрания по любому случаю, все будет решать выбранный вами совет МКД. В пункте 3.1.11. появился дополнительный абзац в новой редакции: 3.1.11.Рассматривать предложения, заявления и жалобы собственника и иных законных пользователей помещениями собственника в МКД, вести их учет, принимать необходимые меры для устранения указанных в них недостатков в сроки, установленные действующим законодательством, вести учет устранения указанных недостатков, информировать заявителей о принятых решениях. Появление этого абзаца позволяет собственникам помещений четко отслеживать реагирование на все жалобы и предложения по устранению недостатков в обслуживании общедомового имущества, так как теперь управляющая организация обязана вести учет устранения указанных недостатков и информировать заявителей о принятых решениях. В пункте 3.1.16 появился также новый абзац, которого не было в первоначальном варианте договора: 3.1.16.В случае вступления в силу изменений в законодательстве, исключающих из перечня работ и услуг, связанных с управлением МКД, отдельные виды работ(услуг), управляющая организация в течение 30 календарных дней направляет собственникам помещений в МКД предложения об утверждении платы за содержание жилого помещения решением общего собрания собственников помещений в МКД. Появление этого дополнения связано с тем, что, как правило, собственники помещений МКД не отслеживают изменения в действующем законодательстве в сфере ЖКХ и поэтому могут находиться в неведении об изменении тех или иных норм жилищного законодательства. Управляющая же организация обязана отслеживать все изменения жилищного законодательства и информировать собственников об этих изменениях, которые могут привести к изменению как перечня, так и стоимости услуг по договору управления. В ближайшие год-два это коснется услуги по твердым бытовым отходам (ТБО) и переносу затрат на общедомовые нужды (ОДН) МКД из коммунальной услуги в дополнительный перечень услуг по содержанию общего имущества дома. В пункте 3.1.24 появилось новое дополнение, которого также не было в первоначальном варианте договора: 3.1.24.Доходы, полученные от использования общего имущества, направляются на выполнение работ и услуг, указанных в решении общего собрания собственников помещений МКД. В случае отсутствия данного указания в решении собственников помещений в МКД управляющая организация направляет полученные средства на проведение дополнительных работ и услуг по содержанию, текущему ремонту общего имущества МКД, на устранение актов вандализма, а также ликвидацию аварий с последующим информированием собственников в ежегодном отчете. В случае заключения договора управляющей организацией в соответствии с настоящим пунктом последняя имеет право на удержание части средств, полученных по заключенным договорам использования общего имущества, в качестве вознаграждения управляющей организации в размере, определяемом решением общего собрания собственников помещений в МКД. Появление этого дополнения связано с тем, что жители не всегда представляют себе, как и у кого возникает доход от использования их общедомового имущества. Это может быть реклама на стенах домов и в лифтах, установка на крышах домов различными интернет-провайдерами своих антенн и других устройств. Все это приносит доход различным коммерческим структурам при использовании общедомового имущества (крыши, стены, лифты и т.п.) без вашего разрешения, и при этом они почему-то не делятся этим доходом с собственниками МКД. И если управляющей организации в соответствии с решением общего собрания собственников будет предоставлено право заключать и вести такие договоры от имени собственников, то естественно она должна за организацию этой работы получать какое-то вознаграждение. Остальные суммы по такому договору должны поступать на лицевой счет дома для содержания и ремонта общего имущества МКД. Если же собственники помещений МКД могут сами заключить такой договор с рекламными организациями, то - пожалуйста, заключайте. Появился еще новый дополнительный пункт 3.1.27, который гласит: 3.1.27. Обеспечивать свободный доступ к информации об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности управляющей организации, об указываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и услуги посредством ее размещения в системе (п.10.1 ст. 161 ЖК РФ). Предоставлять копии протоколов общих собраний собственников помещений в МКД, инициатором которых выступила управляющая организация, в администрацию Новоуральского городского округа в 15-дневный срок после подписания протокола. Понятно, что появление этого пункта дает больше прозрачности в обеспечении доступа к деятельности управляющей организации по всем вопросам: как по услугам, так и по содержанию общего имущества МКД. Это позволит более четко контролировать деятельность управляющей организации по содержанию и ремонту общедомового имущества. Предоставление же копий протоколов общих собраний собственников МКД, инициатором которых выступила управляющая организация, в администрацию НГО исключает возможность различных фальсификаций в проведении этих собраний, которые имеют место быть в других городах Свердловской области. Если же инициатором проведения общего собрания выступили собственники помещений МКД (например, совет дома) и приняли решение хранить все документы у председателя совета дома, а также если в доме нет муниципальных квартир, то копии протоколов общего собрания не нужно направлять в администрацию НГО. В заключение хочу подчеркнуть, что я не лоббирую интересы той или иной управляющей компании, я просто разъясняю текст договора, в корректировке которого я принимал непосредственное участие. Виктор ЧЕРНЫХ, член Общественного совета по ЖКХ
Комментарии: Написать комментарий
Лариса Леонидовна
Почему
Посмотрите
Прочитала про
Анатолий
А кто
|
Опрос |
|